‘DE BLAUWE STAD’

Van recreatieoord naar mini stad. Het voormalige Tropicana wordt omgetoverd in een paradepaardje van de Blue Economy. Lees verder en maak kennis met een duurzaamheidsfilosofie die veel verder gaat dan gewone circulariteit. En ook zijn stempel gaat drukken op de installatiebranche.

Tropicana was een icoon. Het tropisch zwemparadijs met disco, sauna en partycentrum opende in 1988 zijn deuren. In 2011 viel het doek voor Tropicana. Het recreatieoord ging failliet. Het pand kreeg met leegstand en verwaarlozing te maken en ging zienderogen achteruit. Schuldeiser Aegon liet in 2015 het gebouw veilen. Het bedrijf BlueCity010 werd de nieuwe eigenaar. Sindsdien is in Tropicana een interessant transformatieproces gaande, want de impact investeerder faciliteert circulaire ondernemers.

Blauwe economie

Tropicana wordt BlueCity. In deze mini stad worden de grondbeginselen van de Blauwe Economie in de praktijk gebracht. Waar hebben we het dan over? In de Blauwe Economie wordt in de basisbehoeften voorzien met wat lokaal voorhanden is. Het is gebaseerd op natuurlijke principes en gaat uit van samenwerking in plaats van concurrentie. In een ‘blauw businessmodel’ worden er altijd verschillende inkomensstromen gegenereerd, onder andere door afval / output van het ene proces te gebruiken als input voor een ander proces. De Blauwe Economie stelt zich ten doel welvaart te creëren zonder hierbij de (natuurlijke) omgeving te vervuilen of uit te putten.

Koppelen reststromen

In het voormalige Tropicana wordt dit nu stapsgewijs in praktijk gebracht. Het pand is een hub voor innovatieve bedrijven die reststromen aan elkaar koppelen. Zo vormt de koffieprut van Aloha Bar-Restaurant een voedingsbodem voor de oesterzwammen van RotterZwam. Het CO2 dat daarbij vrijkomt, wordt door Spireaux ingezet bij de productie van spirulina. Het mycelium wordt gebruikt om verpakkingsmaterialen te ontwikkelen in het BlueCity Lab en de zwammen – die staan natuurlijk op het menu van Aloha. Een perfecte cirkel.

Circulaire installaties?

Tegelijkertijd verandert het gebouw ook in een visitekaartje voor de Blue Economy. Zo zijn de lampen afkomstig van het Erasmus Medisch Centrum, worden de toiletten van het oude Tropicana hergebruikt, is de gevel deels opgebouwd uit restproducten van de staalindustrie en ga zo maar door. De mini stad heeft duurzaam hergebruik hoog in het vaandel staan, maar qua installatietechniek zijn de mogelijkheden helaas nog beperkt, legt Klaasjan Nobel uit. “Circulaire installaties staan nog in de kinderschoenen.” Nobel is sinds 1988 in de installatiebranche werkzaam. Hij is als extern adviseur betrokken bij BlueCity en begeleidt het transformatieproces op installatietechnisch vlak. Daarbij werkt hij intensief samen met Yvette Govaart, Manager transformatie en ontwikkeling en Maarten van Elsen, de Circulair construction manager van BlueCity.

Verduurzaming

Tropicana is nu gedeeltelijk in gebruik. Bij het bedenken en verder ontwikkelen van het installatieconcept heeft architect Superuse Studios rekening gehouden met de stedenbouwkundige en bouwkundige kwaliteiten van het gebouw. Zo heeft het pand een glasgevel op het zuiden, in feite een grote zonnecollector. “Met vaste horizontale lamellen zou je de daglichttoetreding en opwarming dag- en seizoensafhankelijk kunnen regelen. Tegelijkertijd is het een ideale locatie om pv-panelen te plaatsen. Maar ja, dan moet je wel de gemeentelijke Welstand meekrijgen natuurlijk…” Voorlopig komt de stroom dus nog uit het net. “In een later stadium zouden we graag zo’n 15% van de energiebehoefte willen invullen met pv-panelen.”

‘Licht’ leasen

In de toekomst moet het verlichtingsplan volledig gebaseerd zijn op een leaseconstructie met prestatiecontract. Blue City wil namelijk geen led-armaturen meer laten inkopen, maar op basis van duidelijke afspraken ‘licht’ afnemen. De leverancier blijft in dat geval eigenaar van de installatie en verantwoordelijk voor de kwaliteit. De voorkeur gaat uit naar een modulaire oplossing die eenvoudig kan worden uitgebreid als het gebouw verder in gebruik wordt genomen.

Afvallers

Het W-concept zit een stuk ingewikkelder in elkaar. Er is onderzocht of verwarming middels oppervlaktewater mogelijk was, BlueCity ligt immers aan de Maas, maar die optie viel al snel af. “Te hoge kosten”. Ook een WKO-installatie voor de koeling en verwarming van het gebouw passeerde nog even de revue. “Maar met zo’n gigantische kelder heb je in feite al een WKO-systeem”, zegt Nobel met een knipoog. Later zal hij uitleggen wat hij bedoelt.

Begane grond

Laten we beginnen op de begane grond. Welke klimatiseringsoplossing heeft Nobel daarvoor bedacht? “Als je binnenkomt, sta je in een voorportaal, dat dient als bufferzone.” De ruimte rechts staat nog leeg, aan de linkerkant waar vroeger de disco zat, zijn nu kantoorunits. “Iedere unit heeft een warmtepompje om via het plafond mee te koelen en verwarmen”, vertelt Nobel. De afgifte van warmte in de overgangszone met flexplekken verloopt via radiatoren. Ze staan bij de gevel om koudeval te voorkomen. Een balansventilatiesysteem zorgt voor de toevoer van verse lucht naar de kantoorunits. Deze lucht stroomt vervolgens via suskasten de gang in, waar zich ook de afzuigpunten bevinden. Een wtw-unit vangt de warmte af, die vervolgens wordt benut om de toevoerlucht voor te verwarmen.

‘Warmeteloop’

In de kelder komt het kunststukje van BlueCity te liggen. Nobel heeft een duurzaam installatieconcept bedacht met een zogenaamde ‘warmteloop’. Dit is een circulatieleiding op lage temperatuur waar door huurder warmte aan onttrokken en aan geleverd kan worden. Een pelletketel voedt de verwarmingsinstallatie, een warmtepomp ondersteunt en kan ook overschakelen op de koelmodus. Maar dit is slechts een tijdelijke oplossing. “In de kelder vinden allerlei productieprocessen plaats, zo wordt er onder andere bier gebrouwen. Op termijn moet de overtollige warmte die vrijkomt bij al die productieprocessen de verwarmingsinstallatie deels gaan voeden. De pelletketel en warmtepomp zouden dan alleen hoeven bij te springen op piekmomenten.”

Creatieve oplossing

De warmteloop voorziet zowel de kelder als de Dome – waarin het voormalige zwembad was gehuisvest – en de begane grond van warmte en koude. In feite gaat de kelder dus inderdaad als een soort WKO fungeren. Zeker als de overtollige warme van productieprocessen de ‘loop’ gaat voeden. Hoewel een lt-afgifteoplossing voor de hand lag, mede vanuit duurzaamheidsoverwegingen, is voor sommige delen gekozen voor gewone radiatoren. “Je zou een giga oppervlakte nodig hebben om de ruimtes achter de hoge glaswanden in dit pand te verwarmen met een lage temperatuur afgiftesysteem. Bovendien zouden de kosten de pan uitreizen,” legt Nobel uit. Wel is gekozen voor overgangszones om de warmteverliezen te beperken.

Stadskas, Events, horeca…

Hij geeft een rondleiding door het zwembad. De vloer wordt een Eventruimte, vertelt de adviseur. Ook voor de rest is al een bestemming bedacht. Zo komt er een groene stadskas en de paviljoens zijn bestemd voor gespecialiseerde bedrijfswerkzaamheden Waar ooit de sauna was, zullen volgens plan short stay facilities verrijzen. Zo krijgt de mini-stad stap voor stap gestalte. Zeker als je je realiseert dat er al horeca-gelegenheden zijn of in de pijplijn zitten. Onder andere in de kop van het gebouw. Nog even en Rotterdam heeft een stadje binnen haar eigen stadsgrenzen… 

‘Ongoing project’

BlueCity is een ‘ongoing project’. “De renovatie verloopt in etappes en het ontwerpproces is dynamisch. Per gebouwdeel wordt bekeken waar behoefte aan is, worden huurders gezocht en bij een sluitende business case wordt gerenoveerd. Belangrijk aspect bij de selectie van huurders is dat er gelet wordt op een ecosysteem van ondernemers die kunnen ‘inpluggen’ op elkaars reststromen en dus passen binnen het concept.