Gebouwbeheer

DE PIJLER VAN EEN SLIM GEBOUW

In de afgelopen 20 jaar heeft het Gebouwbeheersysteem (GBS) een enorme vlucht genomen. Waar 20 jaar geleden het GBS een slim verlengstuk vormde van de regeltechniek achter de klimaatinstallatie is het tegenwoordig een hoogst intelligent regel-, communicatie- en informatiesysteem.

Het hedendaagse GBS vervult nog altijd de oorspronkelijke rol, maar is daarnaast een belangrijk instrument voor Facility Management. Er worden storingen mee geanalyseerd en er kunnen energiestromen mee worden gemeten.

Uitbouwen
Door de integratie van het GBS met besturingssystemen voor zonwering en verlichting, de koppeling met Facility Management systemen en communicatie via ICT-systemen is het GBS uitgegroeid tot het kloppend hart van een moderne gebouwinstallatie. Daarom is het niet verwonderlijk dat de volgende stap - het realiseren van een Smart Building - veelal wordt gebaseerd op het uitbouwen van de functionaliteiten van het GBS. Deze ontwikkeling zien we bij alle ‘belangrijke spelers’ op het gebied van GBS-techniek.

Smart als meerwaarde
Wij willen daar als Valstar Simonis vanuit onze praktijkervaring wel enkele kanttekeningen bij plaatsen. Voor alles geldt dat functionaliteit en techniek moeten aansluiten op de wensen en eisen van de opdrachtgever. Smart is geen must, het moet een behoefte vervullen en toegevoegde waarde bieden. Dit temeer daar elke functionaliteit kosten met zich meebrengt. Zowel bij de eerste aanleg als tijdens de exploitatie.

Tool
Een Smart Building is als het ware een stuk gereedschap voor beter gebouwbeheer. Een nuttige tool voor de voortdurende bewaking van uitgangspunten voor duurzaamheid (energie, vervuiling, bezetting, mobiliteit), gezondheidsaspecten (WELL) en gebruikersgemak (klimaatbediening, werkplekreservering, wayfinding).

Aansluiten
Een GBS kan een goede basis vormen om te komen tot een Smart Building, maar een complete Smart Building is meer dan een ‘GBS-plus’. Wij zien daarom veel leveranciers ook steeds vaker zoeken naar mogelijkheden om hun GBS-oplossingen te laten integreren met Smart Building platforms, zodat deze twee systemen steeds beter op elkaar aansluiten.

Gedeelde visie
Het is van belang dat alle partijen die een Smart Building realiseren, samenwerken en dezelfde visie delen. De adviseur, de installateur, de GBS-system integrator en leveranciers of aanbieders van Smart Building platforms vormen allemaal een stukje van de puzzel. Daarnaast is een goede samenwerking met de IT- en FM-afdelingen van de opdrachtgever onontbeerlijk, vanaf de start van het ontwerpproces tot de oplevering en ingebruikname van het gebouw.

Vergaren data
Het is zaak om al op voorhand na te denken over het vergaren van data. Over welke hoeveelheden praten we, hoe vaak wordt er data vergaard (continu, elke minuut, één keer per dag?), slaan we al die data op en zo ja waar gebeurt dit op een veilige wijze (op een eigen server, in de cloud?).

Connectiviteit
De wijze waarop systemen worden verbonden om deze data te kunnen transporteren ofwel de connectiviteit, is eveneens van belang: Mag het draadloos, moet het online, passen we traditionele standaarden (BACnet/IP, Modbus, CAN-bus KNX, DALI) toe of gaat alles over IP? Al met al leert de ervaring ons dat er geen standaardoplossing voor een Smart Building bestaat en het iedere keer weer om maatwerk gaat.

Commissioning
Naast het ontwikkelen van slimme en innovatieve ideeën is de kwaliteitsbeheersing van het proces voor het verifiëren en documenteren van de afgesproken prestaties van gebouw en installaties (inclusief de borging) minstens zo belangrijk. Commissioning is de methode bij uitstek om risico’s te reduceren. In dat geval worden de projecten gewaarborgd door een onafhankelijke partij.

Risico
Moderne installaties en gebouwbeheersystemen zijn op zich al enorm complex. Tijdens de realisatie- en exploitatiefase doen zich regelmatig problemen voor. Die problemen kunnen vaak optimale projectprestaties belemmeren. Met de opkomst van Smart Building voorzieningen wordt het risico op gecompromitteerde projectprestaties aanzienlijk hoger.

Automatisering
Door vroegtijdig naar een deugdelijke oplevering te werken, kan Commissioning het aantal problemen aanzienlijk verminderen. Dat zorgt voor minder crises en een oplevering die makkelijker verloopt en waar aandacht aan de overdracht kan worden besteed in plaats van restpunten. Om de prestaties gedurende de levenscyclus van het project te handhaven, kunnen bepaalde Commissioning-processen geautomatiseerd worden (Smart Commissioning). Op die manier verkrijgt een Smart Building het vermogen om automatisch de vereiste prestaties te handhaven en zelfs te verbeteren.

Praktijkvoorbeeld
Het Multi-tenant kantoor ‘The Flow’ is gesitueerd in De Amsterdamse Houthavens met prachtig uitzicht over ’t IJ. De zwarte diamantconstructie bestaat uit 6 lagen (totaal circa 7.000 m2 bvo) met, naast kantoorruimte, een dakterras, restaurant, 360-ruimten, parkeergelegenheid en fitnessruimte met sauna en hammam. In de 360-ruimten zijn op alle wanden beamers gericht. Hiermee is het mogelijk op alle wanden beelden te projecteren. Met deze voorziening is de vergader- en presentatiefaciliteit naar een hoger niveau getild.

Voorzieningen
Er zijn diverse slimme en duurzame innovaties in het gebouw verwerkt, zoals gezichtsherkenning en sensortechnologie. In de entree is een grote LED-wand aanwezig waarop elk gewenste achtergrond en informatie over de in het pand aanwezige bedrijven kan worden getoond. Daarnaast biedt dit Smart Building de volgende voorzieningen:

- Informatie aan de gebruikers over buitenluchttemperatuur, luchtvochtigheid en CO2-gehalte via een applicatie en lokale bedieningspanelen.
- Toegangscontrole op basis van gezichtsherkenning.
- Regeling ruimtetemperatuur middels een applicatie en lokale bedieningspanelen.
- Bediening verlichting in de kantoorruimten via een applicatie en lokale bedieningspanelen.
- Bediening licht, geluid en mediavoorziening 360-ruimte met het lokale bedienpaneel.
- Bediening verlichting en muziek in het restaurant middels een applicatie.
- Reservering vergaderruimte via een applicatie en lokale bedieningspanelen.
- Monitoring installaties en gebruik van het gebouw. Hiervoor wordt alle relevante data opgeslagen en geanalyseerd. Aan de hand van de analyse wordt het onderhoud en de schoonmaak gepland.

Flexibiliteit
Het Smart Building systeem is dusdanig flexibel en aanpasbaar opgezet dat ingespeeld kan worden op toekomstige uitbreiding van dit systeem. Het GBS en de Smart Building voorzieningen zijn door verschillende leveranciers geleverd, aangebracht en geprogrammeerd. Om de beoogde functionaliteit van deze gecombineerde installatie-onderdelen te realiseren is het van belang deze twee leveranciers al in een vroeg stadium bij het ontwerp te betrekken. De beoogde functionaliteit kan dan duidelijk worden gemaakt en juist worden geïmplementeerd. Koppelingen tussen de twee systemen en de programmering van de software worden daarmee geoptimaliseerd.

Testen
Bij last-minute wijzigingen of wijzigingen na de oplevering is het noodzakelijk dat de beide systemen op elkaar zijn aangesloten. In de ideale situatie test elke partij eerst de eigen installatie. Daarna wordt de gezamenlijke werking getest. Als de partijen overtuigd zijn van de goede werking wordt de gezamenlijke test nog eens herhaald met de onafhankelijke partij (verificatiestappen). De opdrachtgever bepaalt uiteindelijk of het resultaat naar wens is (validatie).

Interface
Daarnaast is het belangrijk dat de interface (applicatie of bedienunit) waarmee de gebruikers de installatie bedienen intuïtief is. Voor het gebruik dient aan de gebruikers een duidelijke instructie te worden gegeven. Ook moet het voor de gebruiker vooraf duidelijk zijn wat wel en vooral niet mogelijk is (verwachtingsmanagement). Een goede begeleiding tijdens de eerste periode na ingebruikname helpt hierbij. Zorg ervoor dat de gebruikers een vast aanspreekpunt hebben waar zij terecht kunnen, zodat hun vragen gehoord en serieus behandeld worden. Nazorg is de sleutel tot succesvol project.

Elektrotechnische installaties
The Flow is voorzien van een PV-installatie voor het opwekken van elektrische energie. Om aan de gestelde duurzaamheidseisen te voldoen was het niet eenvoudig het benodigd aantal panelen op het dak te kunnen aanbrengen. Een luchtbehandelingskast, droge koeler, keukenapparatuur en een gevelonderhoudsinstallatie vormden een beperking voor de plaatsingsmogelijkheden. De oplossing is gevonden in de optimale balans tussen positionering en rendement van de panelen, waardoor zelfs panelen ter plaatse van het railtraject van de gevelonderhoudsinstallatie zijn geplaatst. Daarbij mocht de beweging van voedingskabels voor de dakwagen niet worden vergeten om te voorkomen dat de panelen zouden beschadigen. Hiervoor is een goot toegepast, die voorkomt dat de kabels achter de PV-panelen kunnen raken.

Armaturen
In de kantoorruimten zijn pendelarmaturen toegepast. Blauwe LED-lichtbronnen aan de bovenzijde van de armaturen lichten het plafond aan, waarmee het pand haar karakteristieke blauwe gloed krijgt. In de onderzijde zijn witte LED-lichtbronnen aanwezig voor de vereiste werkplekverlichting. De armaturen zijn allemaal voorzien van sensoren waarmee het lichtniveau daglichtafhankelijk en op basis van aanwezigheid wordt geregeld. De lichtbronnen boven en onder in de armaturen zijn onafhankelijk schakelbaar, zodat de blauwe gloed ook aanwezig kan zijn als het pand niet bezet is. Via het Smart Building systeem kan zowel de gebruiker als de beheerder de lichtinstallatie bedienen. Het is ook mogelijk om voorgeprogrammeerde lichtscenes te selecteren om in verschillende omstandigheden het juiste lichtbeeld te realiseren.

Werktuigkundige installaties
In Amsterdam geldt dat elke verhuurbare vierkante meter er één is. Dat betekent dat de ruimte voor het opstellen van technische installaties beperkt is. Dit heeft sterk gespeeld bij de indeling van de technische ruimte voor de bodemwisselaar en warmtepompen, als onderdeel van de energiecentrale. De beperkte ruimte is optimaal benut door een conventioneel koudemiddel (R410 A) toe te passen. Hierdoor werd de benodigde ruimte voor het opstellen en onderhouden van de warmtepompen gereduceerd. Dit is gerealiseerd zonder afbreuk te doen aan de duurzaamheids­ambitie. Diverse onderdelen van het leidingwerk zijn geprefabriceerd om de montage ter plaatse te vereenvoudigen en de maximale serviceruimte te behouden. Resultaat is een optimaal ingedeelde techniekruimte met daarin een goed onderhoudbare installatie tegen een zo laag mogelijke impact op het totale vloeroppervlak.

Temperatuur
De temperatuur wordt geregeld met een klimaatplafond. De gangwanden zijn van glas. Dit laat weinig mogelijkheden over voor het plaatsen van de ruimtetemperatuuropnemers. Daarom zijn de opnemers onder het plafond aangebracht en wordt daarmee niet direct in de leefzone gemeten. Als gevolg van temperatuurstratificatie in de ruimte wordt een hogere temperatuur gemeten dan in de leefzone heerst. Om wel op de juiste temperatuur te kunnen regelen, is een offset ten opzichte van de gemeten temperatuur toegepast. De opnemers zijn in de inactieve panelen geplaatst om de convectiecomponent zo min mogelijk van invloed te laten zijn op de ruimtetemperatuurmeting 

Auteur: Karen Kegel, Valstar Simonis